¿Qué es un REIT?, mejor o peor que la inversión inmobiliaria directa?, Hablemos de $O, $EPR
Seguramente ya habrás oído hablar en muchos sitios de los llamados "REITS" o Fondos de Inversión Inmobiliario, por lo que voy a describir por encima qué son y me centraré más en las diferencias con otros métodos de inversión y algún ejemplo.
Qué son?
Básicamente es un Fondo de Inversión dedicado únicamente a inmuebles. Es una compañía (o conjunto de ellas) que tiene en propiedad o gestiona (no posee el inmueble pero gestiona los inquilinos) miles y miles de inmuebles y finalmente suelen repartir parte de los beneficios en dividendos (suelen ser siempre fondos de Inversión de distribución
Por qué tan sonados?
Desde hace unos años (aproximadamente desde el 2020), se empezaron a dar a conocer este concepto por medio a los "influencers" inversores que los recomendaba porque te "pagan una renta mensual" (Hablamos de renta a un céntimos por acción.....). Invertir en base a este concepto es básicamente jugar a la lotería ya que, de media, el % de retribución del dividendo es sobre un 3.5% lo que implica que si la acción baja más de ese porcentaje ya estás perdiendo dinero.
Mejor o peor que otros métodos de inmobiliario?
Aquí hay un montón de opiniones y discusiones. Mi respuesta sería que no es ni mejor ni peor. Es simplemente otro método de inversión:
- Si inviertes directamente en inmuebles (comprando tú y gestionándolo tú), probablemente tendrás un mayor retorno de la inversión (hablamos de un 20% mínimo en operaciones de comprar y vender). Lo que ocurre es que el 100% de riesgo lo asumes tú por lo que también puedes perder muuucho dinero
- Si inviertes en inmuebles pero mediante un tercero (como por ejemplo Urbanitae), el riesgo disminuye ya que la gestión la realizará alguien con más experiencia. Lo que ocurre es que el benefició será menor (hablamos de un 10%)
- Si inviertes en REITs, el rendimiento será muuuucho menor (hablamos sobre 1/2%) ya que tu inversión es sobre un gigante inmobiliario que gestiona y trabaja con muchos entes. Pero claro, ten en cuenta que, normalmente, este tipo de activos no suelen moverse mucho (OJO! hay épocas en las que OJO!)
Realty Income - $O
Esta compañía REIT es quizás la más conocida y comentada en las redes sociales de economía. Yo creo que es porque es una de las más grandes y lleva bastantes años en vida.
En la captura de arriba podéis ver la evolución en el mercado de $O desde el 2014. Durante los últimos 10 años ha tenido una volatilidad del 100% (aquí lo del OJO jajaja). Empieza sobre 40 y llega hasta los 80 para bajar de nuevo hasta los 55
Cuando empecé en esto de la inversión comencé directamente (como otro más) a meter aquí y aún la tengo en mi portfolio pero cada vez me gusta menos. No por la volatilidad ya que eso tiene su parte buena también. Si no porque después de mirar sus números me he dado cuenta de que sí!, es una empresa muy my muy grande (su capitalización está cerca de los 50mil millones) pero tiene una deuda de 26mill millones!
Esto me hace desconfiar bastante ya que, si por cualquier motivo sus inmuebles empiezan a estar vacíos o sus inquilinos dejar de pagar las rentas.... quién asume esa deuda?, comenzarían a ampliar la deuda, vender activos (baja valor de la empresa), etc... y su riesgo aumentaría
EPR Properties - $EPR
Esta compañía la he descubierto hace unas pocas semanas. También es otro REIT pero con un tamaño mucho menor y una clientela diferente. Por qué digo esto?:
- Su capitalización es mucho mucho menor que $O. $ERP está valuada en unos 3mil millones
- Sus inmuebles están mas orientados al mundo empresarial, tienen parques de atracciones, teatros, almacenes, escuelas, etc...
Como veis es bastante más volátil que $O (al ser más pequeña también es propensa a esto). Si nos ponemos a mirar los números, en términos de valor - deuda aún está peor que $O ya que esta tiene una deuda de más de 3mil millones lo que implica más de un 100% su valor de mercado!
LLevo unas semanas analizando diferentes REITS y tengo alguno más en mi lista. Os los iré comentando!!
